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黄石一小区公共用房减半 业主凑钱告规划局一审胜诉
日期:2019-04-11 来源:本站原创 浏览次数:

  黄石天舜金港明珠小区(以下简称金港明珠小区)物业、业主配套设施用房原规划面积为1276平方米,开发商向规划部门申请进行调整,面积缩水了近一半,黄石市规划局对此予以复函同意。600多户小区业主认为自身利益受损,委托业委会状告规划局要求撤销复函。记者昨悉,法院一审认定黄石市规划局行政违法。目前,规划局已上诉。

  业委会主任王远谦告诉记者,金港明珠小区的开发商为黄石天舜房地产开发有限公司(以下简称天舜公司),一期于2008年左右建成。该小区共有9栋936户,四五千人。

  记者在黄石市规划局的规划图纸上看到,金港明珠小区物业、业主配套设施用房为1276平方米,该公共用房规划建在7、8号楼之间的二楼。记者发现,这些本供居民休闲娱乐的公共用房都成了商业门面,被用作超市、酒店等。

  原来,2010年9月9日,天舜公司向黄石市规划局提交《关于调整天舜金港明珠物业社区用房面积的申请》(以下简称《申请》),称经黄石市方兴城市规划咨询中心技术咨询,该小区应配备非经营性建筑691平方米,其中社区用房100平方米用货币置换后用于社区卫生服务站。《申请》还称,已广泛征求一期业主意见,二期正在出售中,将如实告知客户,请求办理余下685平方米的社区物业用房变更。

  2011年3月15日,黄石市规划局下发《关于天舜金港明珠项目配套设施用房部分功能调整的复函》(以下简称《复函》),称根据规划咨询结论和大部分居户的书面意见,同意将该小区的配套设施用房调整为693.4平方米,余下的582.6平方米调整为商业(其中75平方米须安排为医疗用房)。

  黄石市规划局在《复函》中所说的“大部分居户的书面意见”,指的是天舜公司2010年8月18日的一份关于调整小区配套设施用房面积的告知书,上面有多位业主的签名。但记者发现,该签名不仅有重复的,还有两位业主的签名在同一住户的。

  王远谦说,天舜公司发告知书时,当时小区一期尚未竣工验收,大部分业主尚未入住,开发商也未告知业主要缩减配套设施用房面积的事实,只让少数业主在不知情的情况下签了字,甚至伪造业主签名。

  后来,不少业主纷纷向业委会书面澄清,有的业主称“不属实,没有签字”,有的业主则称“开发商当时未告知真实情况,否则不会同意出售业主的产权”。

  记者在金港明珠小区采访时发现,即使是天舜公司承诺的693.4平方米配套设施用房,至今也没兑现,导致该小区居民怨声载道。

  该小区3栋楼业主罗高中拿着天舜公司当时的宣传手册给记者看,上面有“充分满足业主娱乐与交际的需要,会所设有健身房、棋牌室,台球与乒乓球室……”字样。罗高中说,当时就是看了这广告来买房的,但如今开发商的承诺的都没兑现,感觉受了巨大的欺骗。

  小区4栋楼业主李中安说,没有配套设施用房,给业主们带来诸多不便,例如平时想下下棋、打打牌或聊聊天,都没地方去,健身也没地方,小孩放学了也没有地方可玩,下雨天更是没法出门活动。

  2014年2月23日,金港明珠业委会成立后,620户业主认为自己的利益受损,委托业委会打官司。同年4月21日,业委会一纸诉状将黄石市规划局告上法庭,要求法院撤销该局的《复函》,并将天舜公司列为第三人。2014年6月至2015年1月,黄石港区法院先后5次开庭审理此案。为打这场官司,10位业主每人出500元凑齐了5000元的律师费。

  黄石市规划局称,其向天舜公司颁发《复函》程序合法,且变更情况进行了网上批前公示和现场公示,公示期内未收到小区业主及周边单位、居民的书面意见和电话意见,业委会的起诉已超过法定期限;此外,天舜公司的变更行为经过了技术咨询和公示,且该公司与大桥社区达成协议,以22万元货币补偿方式置换100平方米的社区用房。

  天舜公司则称,其是依法依规申请许可后调整的公共用房,业委会中部分业主没有诉讼资格,公共设施的所有权不属于全体业主所有。

  法院认为,《复函》系被告基于第三人(开发商天舜公司)的申请,对小区物业配套设施用房部分规划进行调整的行政许可行为。根据《城乡规划法》第50条规定:经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。

  法院称,本案的《复函》主要内容是将小区的配套设施用房从原规划的1276平方米变更为693.4平方米,该行政许可变更行为涉及小区众多业主的重大利益,按照被告的会议纪要,该变更行为应召开业主大会,并形成书面意见,按程序进行公示、听证后作出。而开发商对业主的征求意见书中,只告知变更后的物业用房面积为691平方米,没有告知用房面积从1297平方米减少到691平方米的重大事实,告知不全面。且业主签名有的不真实,存在报送材料虚假的情况,被告未尽到审查核实义务,也没有组织业主进行听证,导致行政许可变更行为不符合法律规定。

  今年1月9日,黄石港区法院对此案作出一审判决,认定黄石市规划局行政违法。

  谈起这场官司,王远谦直喊“辛苦”。他说,近一年来,为收集证据,打好这场官司,他四处奔波,因为身上背负了数百业主的期望,感觉很有压力。

  记者在其上诉书中看到了以下5条意见:1.天舜公司提供的业主签名的告知书应视为业主大会会议决议;2.其未收到小区业主或其他利害关系人的听证申请,故无需组织召开听证会;3.其网上批前公示和现场公示内容全面,已明确告知变更审批内容;4.业主签名的真实性,其只有形式审查的义务,无审查核实的义务;5.其于2011年3月15日进行复函,业委会的起诉已超过2年的法定期限。

  得知黄石市规划局上诉后,金港小区11名业主又凑齐6500元律师费准备迎接应诉。目前,此案二审还未开庭。目前业委会已与天舜公司进行了两轮谈判,均未谈妥,第三轮谈判将于本周二进行。

  湖北鸣伸律师事务所叶桢律师表示,根据我国《物业管理条例》第三十条规定:“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”也就是说,新建小区必须配备公共用房,至于公共用房的面积大小,要看小区的建设规模和居住人口。神鹰心水论坛4187,http://www.juntuan8.com